摘要：
物业管理是近几年来国内大力培育，进步房产市场过程中，住宅与非住宅房地产产品化、服务化而出现的对居住、用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。伴随物业管理的出现，在牧业产权人、用人与物业管理的受推广托管人之间产生了一种新型的民事法律纠纷迭起，它作为一种新种类案件，审理困难程度较大，加上现行法律、法规的滞后，且缺少相应理论体系的支撑，在审判实践中面临很多问题。物业管理作为一个新型的服务性行业还未规范化、规范化,物业管理中存在的法律问题在司法实践中已经显露出来，国内应加快物业管理的全国性立法，明确物业管理公司与业主间的法律关系，明确物业管理服务收费的协商市场定价导向，解决物业管理纠纷的渠道。

关键字：物业管理；业主；进步商；

国内的产品房市场形成的近十年来，物业管理已经开始深入大家的生活。只须有新建的物业区，就不能离开物业管理。大家从刚开始对午夜管理这个定义感到陌生至今开始熟知它，并渐渐有了更深的理解。伴随物业管理的迅猛进步，伴随物业管理规模和覆盖面的飞速扩增，广大业主权利意识的觉醒，物业管理的很多需要亟待解决的、深层次的热门、难题和实质问题，如现有法规的缺点、业主的权利义务，业主、业主委员会与物业管理企业的法律地位和法律关系，物业管理公约的法律地位与用途，物业管理成本标准的价值导向与收缴行为的法律效力等等，也已经开始浮现出来。这类复杂问题的解决，无疑最后都会归结到物业管理理论研究与立法对策上来。大家国家从过去对物业管理这个范围里一片空白至今拟定一系列相观的法律、法规和政策。列如《城市新建住宅小区管理方法》建设部第33号，国家计委，建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行方法》的同志等一系列有关法规。这类法规使得大家在物业管理活动中开始有法可依，有章可循。但物业管理在国内还是一个新的范围，有关方面的立法和规定正在趋于健全，不少人对物业管理还没足够的认识和充分的理解。现在物业管理进入了飞速发展的要紧时期，也到了非要解决这类复杂问题的重点时刻，假如大家不可以从理论上科学认识和寻求出物业管理的内在的、势必的联系，就没办法顺利地用立法渠道从根本上彻底解决这类复杂问题，就可能使这类复杂问题成为物业管理继续健康进步前进的羁绊，致使海量的法律诉讼。

1、物业管理中的法律关系

在物业管理活动中之所以出现很多问题，一个重要原因是不少人对物业管理中的法律关系认识不清，错误的理解自己在物业管理中的法律地位。进步商开发一个物业区，通过市场销售，将所建产品房渐渐，部分或全部供应给购房人，即业主。进步商的法律地位渐渐从原来开发项目的所有者，到把产品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分产品房的所有权。因为一贯进步商开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，进步商对该项目拥有所有权。但当该项目完成产品房售出后，虽然所有权已经发生了转移，但大部分进步商在定义中觉得其所建产品房的所有权仍未发生转变。他们仍觉得物业区是他们所建，当然物业管理由他们管，这种定义总是把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有些财产的处置权、管理权。这一定义在物业管理中非常重要，所以在物业管理中，都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。

产权所有人是物业区内的主人，由他们在适合的时候（入住达到法定比率），组织以产权人为主的业主管理委员会，代表全体业主的权益。业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。业主管理委员会拟定管委会章程。业主管理委员会决定选聘或续聘物业管理公司，并负责与物业管理公司签定委推广托管理合同。业主委员会和已签约的物业管理公司，一同拟定新的物业管理公约和新的物业管理怎么收费，由已签过委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会，选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。

因为购房人是渐渐进入物业区内的，而且业主管理委员会是当业主入住率达到肯定比率时才成立的。所以在物业区入住的前期，也即进步商仍拥有全部或大多数产品房的所有权时，一般由进步商安排物业管理服务，包含这一时期的物业管理企业的选聘，管理公约的拟定和物业管理怎么收费，都只能暂由进步商来确定。但进步商应在管理公约中或收费公告中注明，此种安排是一种临时性的安排，等业主管理委员会成立后，将由业主委员会再做调整。

只有理顺了物业管理中的法律关系，并让物业管理中涉及的每个方面都能正确理解这种法律关系，物业管理中的问题就容易得到解决。

2、进步商直接管理物业容易引发的法律问题

经济越发达，社会越进步，社会分工也愈加细，专业性也会愈加强。从专业分工的角度上来讲，物业管理因该由专门的物业管理公司来经营，但在实质操作中，却有很多不在情理之中的事情。

有不少项目的进步商就一个人承担起物业管理的重任。这类进步商在其内部附设一个物业管理部门，自制物业管理公约，自订怎么收费，自己组织安排成立物业管理委员会。总之，以主人自居对广大业主和物业区进行物业管理。进步商的这种行为容易导致如下问题：

1.房子本身水平问题致使业主拒交管理费。房地产做为一种产品，在居民消费中是最大的消费产品，也是较复杂的产品。产品的水平最难保证，水平问题也是最易发生的。当进步商自己想承担物业管理时，就好似给我们的脖子上套了一幅枷锁。只须当业主的房屋有诸如漏雨、强面倾斜，或是门窗裂缝，业主都会以此为由拒交管理费。

2.当装修出现水平问题时。假如进步商出货的是精装修的产品房，一旦出现壁纸图片掉落、地板走翘，石膏板开裂或装饰物变形，业主都会以此为由来需要进步商减免几个月的物业管理费。

3.当实测面积与购买时的暂测面积有误差时。实测面积与暂测面积通常都是有误差的，一旦当这种误差对业主不利时，业主就会以物业管理费作为讨价还价的空间，迫使进步商让步。

4.使用分期付款或尾款缓交的状况。有些进步商使用分期付款的方法售房，业主先交百分之七十或八十的房款就能先入住，后余款在入住若干时间内交清。这个时候假如发生房子水平问题，装修水平或水电气暖，与面积方面的问题，或有物业管理不到位的问题时，进步上不但物业管理费收不上来，就连剩余未付的房款也难收上来。

5.有银行按揭贷款的状况出现时。进步上为了营销，向银行申请按揭贷款支持其业主购房，并为业主向银行提供信用担保。假如业主不可以按时还本付息，自己愿承担连带赔偿责任。假如出现上述的有关水平问题，或物业管理方面的问题，业主会拒绝向银行还本付息，而把承担债务的责任推给进步商。

之所以发生上面的几种风险，主要是什么原因进步商不可以积极主动地避开风险，而是把两个法律关系搅和在一块，这就致使了业主会把两个方面的风险，即购房的风险和物业管理的风险合并在一块，同时推给进步商。假如进步商不涉及或不直接涉及物业管理，而由专业物业管理公司对物业进行管理，假如出现上述问题，则责任容易分清。该是水平问题由进步商处置；该是物业管理责任由物业管理公司承担；该交的物业管理费则业主自然会交。类似的案例不在少数。假如进步商自己独揽物业管理，一旦出现问题，将非常难从这类困扰和冗杂的法律泥潭中脱身。所以，无论从什么方面讲，进步商自己一个人从事其开发的物业区的物业管理都是弊大于利。

3、物业管理公约应在什么时间签署，由哪个来拟定

物业管理公约是约束业主和物业管理公司行为规范的法律文件，这是物业管理活动中的一个尤为重要的法律文件。这个文件体现的法律关系比较复杂，他不只体现了所有者与被聘用者之间的联系，也体现了管理者与被管理者之间的法律关系。在这个文件里业主从所有者到被管理者，物业公司从聘用者到管理者，双方在发生着地方的变换。所有者赞同让渡源于己的一部分权利交给物业公司来行使，所以物业管理公约是物业管理中的最后要的法律文件。因为在物业管理立法中没明确确立物业管理公约的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于物业管理公约的法律地位和用途没一个正确地充分认识，没充分认识和发挥物业管理公约的真的用途，对于物业管理公约的签订不够看重。也致使在司法实践中，部分法官总是并没将物业管理公约作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待，也没把物业管理公约看成为物业管理的基础和准则，使得物业管理公约缺少应有些法律约束力。

在物业管理的初期，因为进步商拥有大多数产权，所以进步商在物业管理中有哪些用途比较大，又由于是进步商第一聘用了物业公司，所以刚开始的物业管理公约是由进步商来拟定的。大家了解目前有关政府部门也印制了物业管理公约的范文，但那只是一个简单的范文而已，不少内容还需要实质管理者增添。最好的方法是进步商应与物业管理公司一同拟定物业管理公约。但这个时候的管理公约里必须要规定有效期限，譬如规定当业主管理委员会成立后，其有效期截止。

伴随房子的销售，产权逐步从进步商手里转移到了新的业主手里，进步商原来在物业区呢的地方由业主们代替，原来进步商在物业管理公约中的权利和义务也要相应做些调整。同样广大业主的权利和义务也应该在公约中得到充分体现，所以修改物业管理公约就势在势必。假如业主管理委员会成立后，决定选聘新的物业管理公司，当然就更应该制定新的物业管理公约了。不论是修改原来的物业管理公约还是制定新的版本，都应由业主管理委员会主要负责，并会同物业管理公司一块依据物业区的实质状况拟定出切实可行的公约来。在物业管理实践中常常遇见业主担忧侵害自己合法权益，而不想签订物业管理公约的状况，这也是物业管理公约用途得不到充分体现和发挥的一个常见缘由。因此，物业管理公约有哪些用途要可以真的体现和发挥，一个尤为重要的原因就是要确实保证物业管理公约的公平、公正、公开、平等与合法、合理。在物业管理实践中，的确有一些开发建设单位或物业管理公司借助自己有权起草和拟订物业管理公约的渠道，在物业管理公约的强制性或禁止性内容上，处于维护我们的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条约，这就背离了物业管理公约应体现的公平、公正、公开、平等与合法、适当的基本原则。

4、物业管理费致使的问题

以业主承受能力为借口，致使的物业管理服务怎么收费偏低，是制约物业管理健康进步的一个主要原因。多数物业管理企业疲于生计，需要靠其他经营收入才能保持收入支出平衡，这种常见现象说明现行物业管理服务费的怎么收费缺少科学性和合理性。物业管理是市场行为，需要遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人根据市场规律的客观需要自行协商确定价格。已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主委员会与物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。确定物业管理服务怎么收费，应当遵循公平、公开、合理与与物业管理服务水平相适应的原则。

过低或过高的收费，都会致使很多业主迟延缴费，不缴费或抗交管理费。因为不缴费或少缴费，进步商或物业管理公司对业主适行停水停电，不让业主的汽车进物业区，停止通信或停电话，紧急的则致使诉诸武力，引起法律纠纷。过高的收费或过低的收费会引起不少负用途，直接增加了物业管理的风险性。

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